Construire sa maison : quel contrat passer avec un professionnel ?

Qu'est-ce qu'un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) ?Le CCMI est un contrat signé avec un constructeur pour la réalisation d'une maison individuelle. La maison doit être destinée à un usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation. Le CCMI ne permet pas la construction de plus de 2 logements.Le CCMI est obligatoire dans l’un des 2 cas suivants :Prise en charge par le constructeur de la construction complète d’une maison individuelleRéalisation par le constructeur d’au moins des travaux de gros œuvre, de mise hors d'eau et hors d'air d’une maison individuelle.À savoirLes travaux de mise hors d'eau et hors d'air rendent la maison étanche à l'eau et à l'air par la pose de la toiture, des portes et des fenêtres.Le CCMI est réglementé. Il vous offre un cadre juridique protecteur. Il est obligatoirement rédigé par écrit et signé avant le début des travaux.Il comporte des informations obligatoires et liste les conditions suspensives.Le contrat peut être conclu avec ou sans fourniture de plan. Leur contenu est alors différent.CCMI avec fourniture de planLes plans de la construction vous sont fournis avec le contrat par le constructeur ou par son intermédiaire. Les plans peuvent être proposés sur catalogue. Le constructeur peut également vous diriger vers un architecte ou un bureau d'études.Le contrat comporte notamment les informations suivantes :Informations sur le terrainTitre de propriété ou droit réel permettant de construireDésignation du terrain (adresse, surface et références cadastrales)Description du projetConsistance et caractéristiques techniques du bâtiment à construire (travaux d'adaptation au sol avec étude géotechnique si nécessaire, raccordements aux réseaux, travaux d'équipement intérieur ou extérieur pour l'implantation et l'utilisation de la maison)Assurance de la conformité du projet aux règles de constructionIndication de l'obtention du permis de construire et des autres autorisations administrativesPrix et modalités de paiementPrix TTC forfaitaire et définitif du constructeur (il comprend le coût de la garantie de livraison, le coût du plan et les taxes dues par le constructeur)Conditions de révision du prix, si cela est prévu, selon la variation de l'index national du bâtiment tous corps d'état, BT 01 qui évalue l'évolution des coûts dans le secteur du bâtimentCoût des travaux que vous choisissez de réaliser vous-mêmeFinancement (nature et montant des prêts obtenus)Échelonnement des paiements suivant l'avancement des travaux et solde de 5 % du prix payable à la fin de la garantie de livraisonDélai de réalisation des travauxDate d'ouverture de chantierDélai de réalisation des travauxPénalités prévues en cas de retard de livraison (au moins 1/3 000 du prix par jour de retard)Pénalité facultative de retard de paiement. Elle ne peut pas dépasser 1 % par mois calculé sur les sommes non réglées si la pénalité pour retard de livraison est limitée à 1/3 000 du prix par jour de retardGaranties et assurancesRappel que le maître d'ouvrage peut se faire assister par un professionnel pour la réception de travauxRéférence de l'assurance dommage-ouvrage du maître d'ouvrageJustifications des garanties de remboursement et de livraison du constructeurAnnexesCopie du permis de construire, si vous l'avez obtenuPlans de la construction (travaux d'adaptation au sol, cotes utiles et indication des surfaces des pièces, des dégagements et des dépendances, raccordements aux réseaux divers, éléments d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à l'implantation)Notice d'information qui présente vos droits et obligationsNotice descriptive des caractéristiques techniques de la construction, des travaux d'équipement et des raccordements. Elle distingue les éléments compris ou non dans le prix. Elle indique le coût des travaux, non compris dans le prix, à la charge du maître d’ouvrage.Attestation de la garantie de remboursement du constructeur (obligatoire si vous versez un dépôt de garantie avant l'ouverture du chantier)Attestation de la garantie de livraison du constructeur établie au nom du maître d'ouvrage (pour assurer la livraison de la maison terminée)Attestation de l'assurance responsabilité professionnelle et de l'assurance décennale du constructeurAttestation de l'assurance dommages-ouvrageConditions suspensivesLe contrat défini peut être conclu sous les conditions suspensives suivantes :Acquisition du terrain ou des droits réels permettant de construire si le maître de l'ouvrage bénéficie d'une promesse de venteObtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, le maître de l'ouvrage étant tenu de préciser la date limite de dépôt de la demandeObtention des prêts demandés pour le financement de la constructionObtention de l'assurance de dommagesObtention de la garantie de livraison.À noterSi vous avez prévu d'effectuer vous-même une partie des travaux, vous avez 4 mois pour changer d'avis, à compter de la signature du contrat. Durant ce délai, vous pouvez demander au constructeur de les réaliser au prix prévu dans le CCMI.Clauses interditesLes clauses ci‑dessous ne doivent pas figurer dans le contrat :Imposer au maître d’ouvrage de lui donner mandat pour rechercher les prêts nécessaires, sauf si ce mandat est express, clairement formulé et précise toutes les conditions du ou des prêts envisagésConditionner la restitution du dépôt de garantie à la preuve par le maître d’ouvrage du refus de plusieurs demandes de prêtConsidérer comme une autorisation administrative valable, un permis de construire assorti de prescriptions techniques ou architecturales modifiant substantiellement le projet initialExonérer le constructeur du respect des délais prévus, en ajoutant des causes de retard autres que les intempéries, la force majeure ou les cas fortuitsSubordonner la remise des clés au paiement total du prix lorsque des réserves ont été émises, empêchant ainsi le maître d’ouvrage de consigner les sommes restant duesInterdire au maître d’ouvrage de visiter le chantier avant chaque échéance de paiement et avant la réception des travauxInterdire d’empêcher le maître d’ouvrage de vérifier l’achèvement et la conformité des éléments préfabriqués destinés à être livrés et assemblés pour la construction.CCMI sans fourniture de planLe constructeur ne vous fournit pas de plan. Selon le contrat, il se charge du gros œuvre, de la mise hors d'eau (couverture et étanchéité de l'immeuble) et hors d'air (pose de portes et fenêtres) ou de vous livrer une maison terminée.Le contrat fixe les engagements de chacune des parties et comporte les informations suivantes :Informations sur le terrainDésignation du terrain (adresse, surface et références cadastrales)Titre de propriété ou droits réels permettant de construire.Description du projetConsistance et caractéristiques techniques du bâtiment à construire (travaux d'adaptation au sol avec étude géotechnique si nécessaire, raccordements aux réseaux, travaux d'équipement intérieur ou extérieur pour l'implantation et l'utilisation de la maison).Prix et modalités de paiementPrix TTC forfaitaire et définitif du constructeur (il comprend le coût de la garantie de livraison, le coût du plan et les taxes dues par le constructeur)Conditions de révision du prix, si cela est prévu, selon la variation de l'index national du bâtiment tous corps d'état, BT 01 qui évalue l'évolution des coûts dans le secteur du bâtimentPaiement des travaux.Délai d’exécution des travauxPénalités prévues en cas de retard de livraison (au moins 1/3 000 du prix par jour de retard)Pénalité facultative de retard de paiement. Elle ne peut pas dépasser 1 % par mois calculé sur les sommes non réglées si la pénalité pour retard de livraison est limitée à 1/3 000 du prix par jour de retard.Délai de réalisation des travaux.AssurancesRéférence de l'assurance dommages-ouvrage souscrite par le maître de l'ouvrageAnnexesCopie du permis de construire,Plan de construction et adresse de son auteurNotice d'information qui présente vos droits et obligationsNotice descriptive de la consistance, des caractéristiques techniques de la construction, des travaux d'équipement et des raccordements. Elle distingue les éléments compris ou non dans le prix. Elle indique le coût des travaux, non compris dans le prix, à la charge du maître d’ouvrage.Attestation de la garantie de remboursement du constructeurAttestation de la garantie de livraison du constructeur (pour assurer la livraison de la maison terminée)Attestation de l'assurance responsabilité professionnelle et de l'assurance décennale du constructeurAttestation de l'assurance dommage-ouvrage que vous avez souscriteConditions suspensives (achat du terrain, obtention du permis de construire…).À noterSi vous avez prévu d'effectuer vous-même une partie des travaux, vous avez 4 mois pour changer d'avis, à compter de la signature du contrat. Durant ce délai, vous pouvez demander au constructeur de les réaliser au prix prévu dans le CCMI.

Quelles conditions doit-on réunir pour signer un CCMI ?Vous devez réunir l’ensemble des conditions suivantes :Être propriétaire du terrainAvoir obtenu vos prêts (prêt bancaire « classique », prêt règlementé, prêt complémentaire)Avoir obtenu un permis de construireAvoir souscrit une assurance dommages-ouvrage.Le constructeur doit avoir souscrit une garantie de livraison et vous en remettre une attestation nominative correspondant à votre chantier.À savoirLe contrat peut être signé avant la réalisation de ces conditions. Si elles ne sont pas remplies dans un délai fixé par le CCMI et au plus tard à la date d'ouverture du chantier, le contrat est annulé. Les sommes que vous avez versés vous sont restituées.

Peut-on se rétracter après avoir signé un CCMI ?Oui, vous avez 10 jours calendaires pour vous rétracter par lettre RAR adressée au constructeur.Ce délai commence le lendemain de la 1re présentation de la lettre RAR vous notifiant le contrat.Si le dernier jour du délai de rétractation est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au 1er jour ouvrable suivant.

Quel est le calendrier des paiements dans un CCMI ?Le constructeur peut vous demander de verser un dépôt de garantie. Il est limité à 3 % du prix de la construction. Il est bloqué sur un compte spécial ouvert à votre nom. Il est déduit des premiers paiements prévus par le contrat.Quand le contrat ne prévoit pas de dépôt de garantie, le constructeur peut vous demander 2 paiements limités à 5 % du prix de la construction à la signature du contrat et à 5 % à la délivrance du permis de construire. Dans ce cas, une attestation de garantie de remboursement doit être annexée au contrat.Le CCMI fixe un calendrier de versements des paiements au fur et à mesure de l'avancement des travaux.Les versements ne peuvent pas dépasser les pourcentages suivants :15 % à l'ouverture du chantier25 % à l'achèvement des fondations40 % à l'achèvement des murs60  %à la mise hors d'eau75 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air95 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs.Le solde est payable moment de la réception des travaux (ou dans un délai de 8 % jours calendaires après celle‑ci). En cas de désordres ou de malfaçons constatés, ce solde est consigné jusqu’à leur réparation.

Qu’est-ce que la réception des travaux dans un CCMI ?La réception des travaux est le moment où vous examinez votre maison avec le constructeur pour décider si vous l’acceptez. Vous pouvez l’accepter sans réserve si tout est conforme, ou avec réserves si vous repérez des désordres et malfaçons ou des éléments qui ne correspondent pas au contrat.La réception se fait généralement à l’amiable, mais un juge peut l’imposer si vous ne parvenez pas à vous mettre d’accord.Un procès‑verbal est rempli ce jour‑là. C’est dans ce document que vous notez vos réserves.Vous pouvez aussi vous faire accompagner par un professionnel du bâtiment. Cela peut être un architecte, un contrôleur technique ou tout autre professionnel de la construction ayant un contrat d'assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission.Vous datez et signez ensuite le procès‑verbal. L’entrepreneur le vise également, ainsi que le professionnel qui vous assiste, lorsque c’est le cas.Vous réceptionnez seul les travaux avec le constructeurAprès la réception des travaux et la remise des clés, vous avez un délai de 8 jours calendaires pour signaler au constructeur des désordres apparents par lettre RAR ou dans le cas contraire payer le solde. Celui-ci représente au plus 5 % du prix global de la construction.Si vous formulez des réserves (vices apparents ou défauts de conformité au contrat de construction), vous devez consigner la somme auprès d'un organisme (Caisse des dépôts et consignations ou notaire) que vous avez choisi avec le constructeur. En cas désaccord sur son choix, ce dernier est désigné par le président du tribunal judiciaire.Vous versez le solde à la levée des réserves (c’est-à-dire quand les désordres auront été réparés).Vous êtes accompagné par un professionnelSi vous n'avez aucune réserve (vices apparents ou défauts de conformité au contrat de construction), vous versez le solde de 5  %maximum du prix au constructeur à la fin de la réception de travaux.Si vous formulez des réserves (vices apparents ou défauts de conformité au contrat de construction), vous devez consigner la somme auprès d'un organisme (Caisse des dépôts et consignations ou un notaire) que vous avez choisi avec le constructeur. En cas de désaccord sur son choix, ce dernier est désigné par le président du tribunal judiciaire.Vous versez le solde à la levée des réserves (c’est-à-dire quand les désordres auront été réparés).